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Art.
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Atual
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Mudança
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4°
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O locatário pode devolver o imóvel antes do fim do contrato
pagando multa pactuada (na proporção do art. 924 do CC 1916/art. 413 CC
2002) ou determinada pelo juiz.
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Durante o prazo estipulado para a duração do
contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário,
todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente
ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for
judicialmente estipulada.
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12
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Em caso de separação, comunicava-se somente ao
locador.
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Passa a ser obrigatória a comunicação ao fiador. Este
pode se exonerar em 30 dias da comunicação oferecida pelo sub-rogado, mas
fica obrigado pelos próximos 120 dias da notificação do locador.
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13, § 3º
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Jurisprudência: tende a autorizar a cessão do fundo
de comércio. Problema: na prática é obrigar o locador a continuar um
contrato com pessoas distintas da relação da inicial.
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Nas locações não residenciais, equipara-se à cessão
da locação qualquer negócio jurídico que importe na transferência do
controle societário do locatário pessoa jurídica.
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39
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Jurisprudência: STJ - pacífico que, havendo
cláusula expressa de garantia até a entrega da chave, o fiador responde
pela prorrogação do contrato.
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Salvo disposição contratual em contrário, qualquer
das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel,
ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
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40, II
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Não havia a previsão de substituição do fiador em
concordata.
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O locador poderá exigir novo fiador ou a
substituição da modalidade de garantia na ausência, interdição, recuperação
judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente.
(Adaptado à Lei 11.101/2005) -
deveria incluir a recuperação extrajudicial.
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40, X
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Art. 835 CC 2002 - O fiador
poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo,
sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança,
durante sessenta dias após a notificação do credor.
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Na prorrogação da locação por prazo
indeterminado o fiador pode notificar o locador da intenção de desoneração,
ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e
vinte) dias após a notificação ao locador.
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40, Parágrafo Único
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Não há prazo estipulado no
artigo para a apresentação de nova garantia.
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Nos casos que autorizam o pedido de
substituição da garantia ou do fiador, o locador poderá notificar o
locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30
(trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
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52, § 3º
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O locatário terá direito a
indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que
tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de
comércio, se a renovação não
ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições,
ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o
destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público
ou que declarou pretender realizar.
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O locatário terá direito a indenização
para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar
com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio se o
locador, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não der o
destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo poder público
ou que declarou pretender realizar.
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59
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Nas ações de despejo, 5
hipóteses autorizavam a liminar para desocupação em 15 dias (com caução
de 3 meses de aluguel)
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Novas hipóteses:
VI – havendo a necessidade de se
produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder
público, que não possam ser normalmente
executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a
consenti-las;
VII – o término do prazo de 30 dias sem
apresentação de nova garantia (art. 40 p.u.);
VIII – o término do prazo da locação não
residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo
ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento, estando o
contrato desprovido de qualquer das garantias legais.
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59, § 3º
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Jurisprudência: vacilante, no
sentido de que poderia haver purga da mora e discussão dos valores em
atraso.
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No caso de falta de pagamento, poderá o
locatário evitar a rescisão da locação por liminar de desocupação se,
dentro dos 15 (quinze) dias da desocupação do imóvel e independentemente
de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos
valores devidos.
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62
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>Autorizações legais nas
ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios
da locação.
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>Autorizações legais nas
ações de despejo fundadas na
falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel
provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos
acessórios da locação.
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62, I
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>São citados locatários para
contestar a ação de despejo e locatários e fiadores somente para purgar a
mora.
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>Divide o procedimento de
citação da ação de despejo em: (1) cita-se o locatário para responder ao pedido de rescisão e (2) o
locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança.
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62, II
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Para evitar a rescisão da
locação o locatário pode requerer, no prazo da contestação, autorização
para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e
mediante depósito judicial – em geral os juízes já orientam sobre a
possibilidade de purgar a mora.
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O locatário e o fiador poderão evitar a
rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da
citação, o pagamento do débito atualizado.
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62, III
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>Autorizada a emenda da
mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do
deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral,
justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no
prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação.
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>Efetuada a purga da mora, se o
locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o
locatário poderá complementar o depósito
no prazo de 10 (dez) dias, cuja intimação poderá ser dirigida ao
locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no
órgão oficial, a requerimento do locador.
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62, IV
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> Não sendo complementado o
depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o
locador levantar a quantia depositada.
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> Não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de
rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia
depositada.
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62, Parágrafo Único
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Não se admitirá a emenda da
mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos
doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação
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Não se admitirá a emenda da mora se o
locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro)
meses imediatamente anteriores à
propositura da ação.
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63
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O despejo se dá em 2 etapas processuais:
1ª - O juiz fixa o prazo de 30 dias para a
desocupação voluntária;
2ª – Se não desocupa, o juiz determina a expedição
de mandado de despejo.
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O juiz já determina a expedição do mandado de
despejo com prazo de 30 dias. Dentro desse prazo deve haver a desocupação
voluntária.
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63, § 3°, b
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O prazo será de 15 dias para a desocupação se o
despejo tiver como fundamento os incisos II e III do art. 9°
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O prazo será de 15 dias para a desocupação se o
despejo tiver como fundamento QUALQUER inciso do art. 9°.
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64
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A Lei dispensa de caução as ações de despejo que
tenham fundamento no artigo 9°:
I (mútuo acordo);
II (infração à obrigação legal e/ou contratual); e
IV (obras urgentes determinadas pelo Poder
Público).
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Agora inclui TODOS os incisos do art. 9°, incluindo
o III (FALTA DE PAGAMENTO) e diminui a caução: de 12 a 18 meses de aluguel
para 6 a
12 meses.
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68
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Ação revisional – rito sumaríssimo (ultrapassado)
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Ação revisional – rito sumário (art. 276-282 CPC).
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69,II
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Fixação de aluguéis provisórios na audiência de
instrução e julgamento.
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Fixação de aluguéis provisórios na audiência de
conciliação.
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68,IV
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> Na audiência de instrução e julgamento,
apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver
discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e,
não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia,
se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
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> Na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que
deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor
pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível,
determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde
logo, audiência de instrução e julgamento
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68, V
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-
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O pedido de revisão do aluguel provisório interrompe o prazo para
interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
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71, V
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Na ação renovatória deve comprovar a atual idoneidade financeira ainda
que seja o mesmo fiador.
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74
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Improcedente a renovatória, o juiz fixará o prazo
de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para
desocupação, se houver pedido na contestação.
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Não sendo renovada a locação, o juiz determinará
a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 (trinta) dias para a
desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
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74, § 1° e § 2º
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-
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O juiz concederá liminar para
desocupação em 15 dias, quando
houver, na contestação, pedido de retomada fundado em melhor proposta de
terceiro (que não pode ser do mesmo ramo). Não será concedida liminar se
o locatário aceitar as mesmas condições ofertadas.
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75
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A sentença já fixa a indenização devida pela não
renovação por proposta de terceiro (solidária para o locador e para o
proponente).
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Na execução provisória da sentença ou da
liminar de retomada do imóvel, se a ação renovatória for julgada
procedente, caberá ao locatário, em ação própria, indenização por perdas e
danos, vedado o retorno ao imóvel.
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